換新樓細可增值 (13/10/2007)

換樓客有很多種，由細單位換三房大單位未必是指定動作，對於一班舊區百餘萬元細價樓的小業主，同是兩房戶，「住大刋」、「住新刋」未嘗不是賞心樂事，而且從投資角度而言，換樓齡較新、會所及配套設施較齊全的屋苑，長遠亦較具「韌力」。尤其是四大市區細價樓集中的區份，業主更值得趁樓市轉旺，一於「兩房換兩房」，提升生活質素。

九龍城及土瓜灣
傲雲峰、翔龍灣

九龍城及土瓜灣一帶三、四百方呎的細價樓林立，而且不少都「步入中年」，其中最具規模的偉囱昌新擥，樓齡已有29年，換樓理由絕對充分。

對於該區的細價樓業主，傲雲峰與翔龍灣是同區換樓的上佳之選，而且政府在未來將投入大量資金在啟德作重建發展，未來發展潛力極佳。中原分行經理陳智欣稱，翔龍灣大部分單位為500至585方呎的兩房戶，市場約有200個放盤，叫價由220萬元起，最近成交如5座高層H室，面積500方呎，成交價243萬元。

傲雲峰以面積605至715方呎兩房單位為主，市場放盤量約有200個，叫價由235萬元起，不但單位面積更大，樓齡亦只有三年，會所配套在區內屋苑中亦是數一數二。

最近一宗成交為1座高層D室，面積605方呎，連租約以260萬元成交。

深水叅及長沙灣
泓景臺、宇晴軒

深水叅和長沙灣亦有很多舊樓擁有逾20年甚至30年的樓齡，而且多以居屋或舊式單幢樓為主，但長沙灣西就有早前落成的「四小龍」屋苑，頓成長沙灣及深水叅一帶的住宅新貴，其中泓景臺及宇晴軒更是成交最活躍的屋苑。

宇晴軒樓齡僅兩年，而且在該區屋苑中景觀比較開揚。美聯組別經理何錦明表示，宇晴軒單位面積介乎624至1,477方呎，其中逾40%是兩房間隔，叫價由245萬元起，現時市場上有200個放盤，最近成交如1座中層F室，面積632方呎，成交價235萬元。

泓景臺樓齡較宇晴軒大兩年，亦是新貴屋苑之一，交投同樣活躍，屋苑的設計和會所配套等亦針對年輕買家。泓景臺平均每月成交約25宗，單位面積介乎608至978方呎，其中65%為兩房單位，現約有250個放盤，最新一宗成交為1座中層E室，面積678方呎，成交價242萬元。

將軍澳
維景灣畔、蔚藍灣畔

九龍灣、牛頭角一帶是東九龍細價樓集中地，如淘大花園、得寶花園及麗晶花園等，都是已分別有20多年樓齡的細價屋苑，呎價介乎2,700至3,000餘元，入場費低至90多萬元亦有。老實說，這一類細價樓業主，要在同區換新屋苑實頗為困難，因為區內新進屋苑實在寥寥無幾，區內換樓客最熱門的選擇，自然是鄰近的將軍澳區。

將軍澳新進大型屋苑林立，要換一個有質素的兩房戶當然不難。其中兩房戶成交最多的維景灣畔及蔚藍灣畔，算得上是最受東九龍細價樓業主歡迎。

有5,700多戶的維景灣畔，樓齡六年，而且屋苑位處調景嶺地鐵站旁，並擁有逾30萬呎會所。美聯高級營業經理葉振聲指出，維景灣畔兩房單位約佔全屋苑的50%，市場上現有528個兩房單位放售，面積介乎674至723方呎，叫價由230萬元起，新近成交如17座低層H室，面積720方呎，成交價238萬元。

只有兩年多樓齡的蔚藍灣畔位於地鐵坑口站上蓋，物業設有商場及天橋貫通整個坑口區。葉振聲稱，蔚藍灣畔的兩房戶面積介乎652至755方呎，叫價230萬元起。

沙田
欣廷軒、帝堡城

沙田區早期發展樓盤如沙田中心、希爾頓中心、偉華中心、河畔花園等，樓齡均逾20年，單位以300至400餘方呎為主，要換同區較簇新的兩房戶，欣廷軒及帝堡城是具規模的選擇。

中原高級分行經理陳迪豪表示，毗鄰居屋愉翠苑的欣廷軒，全數單位均為兩房戶，面積介乎525至570方呎，可說是專為分支家庭及細價樓業主換樓而設。現時欣廷軒有55個單位放盤，叫價由210萬元起。如第5座一個中層B室，面積549方呎，近期以228萬元售出。

若可多付一點樓價，則可考慮自成一隅的帝堡城。帝堡城雖不及欣廷軒「年輕」，但亦只有8年樓齡，而「入門」的兩房戶面積達718方呎，用起來感覺闊落。陳迪豪指出，帝堡城718方呎的單位在市場上約有50個放盤，叫價由250萬元起。